ARRENDAMENTOS - Duvidas

Vou arrendar casa em Outubro. Podem aumentar-me a renda já em Janeiro? - Dinheiro Vivo

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Saiba o que muda no arrendamento em 2012

Governo põe actualização nas mãos de proprietários e inquilinos e acelera despejos.

• Agora

Pedido de actualização
A reforma do regime de arrendamento urbano, aprovada erm 2006 pela mão o socialista Eduardo Cabrita, previa a actualização das rendas a pedido do proprietário. Este terá que fazer um pedido de actualização do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) ao Ministério das Finanças e um pedido de avaliação patrimonial à Comissão Arbitral Municipal (CAM). Esta organiza o sorteio dos técnicos e a vistoria para a determinação do nível de conservação da casa.
Relação entre proprietário e inquilino
Depois de ter obtido da CAM um coeficiente de conservação razoável, bom ou muito bom do imóvel, cabe ao proprietário comunicar aos arrendatário a sua intenção de actualizar a renda. Essa comunicação tem que ser feita por carta registada com aviso de recepção, com uma cópia do resultado da avaliação. O aumento da renda não pode ultrapassar um limite fixado administrativamente, que é de 4% face ao novo valor do imóvel.
Regimes especiais
O actual regime prevê casos em que não pode ser actualizada uma renda. Nomeadamente quando o imóvel estiver num "mau ou péssimo" estado de conservação, a menos que antes realize obras de melhoria. Também existem períodos de transição de actualização consoante a idade e os rendimentos dos inquilinos, mas a taxa de 4% aplica-se a todos, mesmo a idosos, doentes e jovens.
Despejo no tribunal
Se o inquilino não pagar a renda durante três meses, o arrendatário é notificado para em 10 dias proceder ao pagamento das rendas em atraso, acrescido de juros. Se o inquilino nada fizer, o senhorio pode requerer uma certidão dos autos para efeitos de despejo. Estas acções correm nos tribunais sob a forma de um processo executivo. A sua demora tem sido alvo de críticas e apontada como razão da pouca dinamização do mercado do arrendamento.
No caso de obras no imóvel
Actualmente, se forem realizadas obras que obriguem á desocupação da casa, o inquilino tem de aceitar sair para permitir que o proprietário as realize. Mas a lei obriga a que os proprietários realojem os inquilinos em condições iguais às anteriores. No caso das casas vagas e devolutas, que subiram mais de 30% em 10 anos, o actual regime prevê uma penalização em sede de IMI. Os proprietários de Lisboa e Porto terão que pagar o dobro deste imposto.

• Proposta do Governo

Negociação da actualização
A proposta apresentada pela ministra Assunção Cristas ao Conselho de Ministros passa por uma mudança de paradigma. Além de avançar com o fim dos contratos vitalícios, propõe-se que a actualização das rendas antigas (congeladas durante anos) passe por uma negociação entre proprietários e inquilinos, tal como acontece nos contratos recentes, de acordo com uma proposta do arrendatário que se aproxime dos valores de mercado.

Tentativa de acordo
Com a nova proposta do Governo PSD/CDS, cabe ao inquilino com uma renda antiga avançar com uma proposta de nova renda ao proprietário num valor que considere ajustado ao mercado. O proprietário decidirá se aceita ou não a proposta do arrendatário. Mas se recusar, o novo regime imporá que pague uma indemnização ao inquilino equivalente a cinco anos (60 rendas) do valor pedido por este. O arrendatário é, então, despejado.

Regimes especiais
No caso em que o inquilino prove ter carências económicas, a actualização da renda antiga tem um período de transição de cinco anos. No caso dos idosos com idade superior a 65 anos (correspondem a 60% das rendas antigas) e de pessoas com grau de incapacidade superior a 60%, pode existir actualização da renda, mas o arrendatário nunca poderá ser expulso do imóvel caso não entre em acordo com o proprietário.

Despejos podem sair dos tribunais
Cumprindo com o programa do Governo e com o memorando da ‘troika, a proposta torna mais célere o despejo de um inquilino com rendas em atraso, optando pela via extra-judicial (três meses no máximo). Mas abre duas excepções, que podem levar que muitas acções se mantenham nos tribunais: é obrigatória a intervenção do juiz quando o inquilino "se oponha" à via extra-judicial
e quando é preciso forçar a entrada no imóvel.

Obras podem levar a fim de contrato
A proposta que o Governo PSD/CDS aprovará amanhã prevê que em caso de obras profundas ou demolição do imóvel, que obriguem à desocupação, o contrato cessa com indemnização e não obrigatoriedade de alojamento como hoje acontece. Excepto se estiverem em causa idosos com idade superior a 65 anos ou pessoas com incapacidade superior a 60%. Nos prédios vagas a aposta deverá também passar pelo aumento do IMI.

FONTE: economico.pt

Saiba o que muda na tributação do IMI

São várias as mudanças na tributação do património imobiliário que penalizam de forma significativa os proprietários de prédios urbanos.

1. O Governo vai aumentar as taxas do IMI a aplicar pelas câmaras municipais, durante o próximo ano, em 0,1%. Os imóveis reavaliados ou transaccionados desde 2004 vão pagar uma taxa entre 0,3% e 0,5%, contra o intervalo actual de 0,2% e 0,4%. Quem tem prédios antigos, isto é, não reavaliados à luz das novas normas, pagará um IMI sobre o valor patrimonial tributário entre 0,5% e 0,8% (contra 0,4% e 0,7% que vigoravam até aqui).

2. O período de isenção do IMI será reduzido para três anos, para casas com valor até 125 mil euros e escrituras feitas a partir de 2012. Mas apenas se o rendimento colectável do agregado familiar não for superior a 135.300 euros. Para quem já comprou ou vai fazê-lo até ao final do ano, a isenção actual mantém-se - até agora, são oito anos de isenção para casas até 157.500 euros e quatro anos para casas entre aquele valor e 236.250 euros.

3. No caso dos prédios identificados pelas autarquias como devolutos ou em estado de ruína, o valor do IMI triplica. Até agora, o valor do IMI duplicava. No caso dos prédios devolutos dos fundos imobiliários, a fiscalidade agrava-se de 5 para 7%.

4. As deduções de renda no IRS vão reduzir-se e está prevista a sua extinção no tempo. A partir do próximo ano, os inquilinos apenas poderão deduzir à sua colecta de IRS 15% das rendas pagas, com um limite máximo de 591 euros. Trata-se de uma redução em relação ao regime actual que permitia uma dedução de 30% - a médio prazo, esta dedução é para acabar. Neste momento, é notório que parte dos arrendamentos não chegam a ser declarados para efeitos fiscais, sendo mesmo um entrave colocado pelos proprietários quando querem opção pelo arrendamento.

FONTE: casayes.pt

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Como investir para dar uma entrada para uma casa?

Já tem algum dinheiro de parte, mas quer engordar a poupança para tornar real o sonho de dar a entrada para comprar uma casa. Nem todas as aplicações financeiras servem este objectivo. Conheça as mais indicadas.

É o maior investimento que a maioria das pessoas faz em toda a vida: comprar casa própria. Tudo começa com um montante de entrada, muitas vezes condição para se conseguir um financiamento. Constituir e engordar essa poupança obedece a alguns cuidados.

Antes uma opção vulgar, conseguir um empréstimo a 100% para a compra de casa é hoje muito difícil. Mais restritivos na concessão de crédito, os bancos estão a emprestar no máximo 80% da avaliação do imóvel. E é pouco provável que as facilidades nas condições de financiamento praticadas no passado voltem depressa ao mercado.

A solução é constituir uma poupança e aumentá-la. O primeiro passo é fazer algumas contas. Por cada 100 mil euros de empréstimo, por exemplo, serão necessários 20 mil de entrada, tendo em conta um financiamento de 80% do valor da casa.

Vamos supor que já tem cinco mil euros de parte. Para conseguir os restantes 15 mil ao longo de seis anos terá de poupar 210 euros por mês, incluindo subsídio de férias e de Natal. Aplicando o dinheiro a uma taxa de juro líquida de 3,5%, chegará aos 15 mil euros no final do quinto ano. E se colocar os outros cinco mil euros numa conta com a mesma taxa de juro, terá mais 875 euros no final dos mesmos cinco anos.

Fazer esta poupança tem ainda a vantagem de começar desde logo a disciplinar a gestão do seu orçamento mensal para o pagamento futuro da prestação da casa. Susana Albuquerque, secretária-geral da Associação de Instituições de Crédito Especializado, deixa uma dica: "A melhor forma é retirar o dinheiro da conta bancária logo no início do mês, de forma automática", afirmou durante a recente apresentação da Infovalor, uma feira de investimento e poupança, que vai decorrer em Lisboa nos dias 26 e 27 de Novembro.

Feitas as contas, onde aplicar o dinheiro poupado? Uma solução são os depósitos com taxas crescentes. Por terem prazos mais longos, tipicamente até cinco anos, oferecem taxas de juro mais atractivas. As melhores ofertas disponíveis no mercado (ver tabela) oferecem juros médios, já líquidos de impostos, que chegam aos 3,5%.

Os planos de poupança desenhados para receberem entregas mensais programadas são uma boa forma de disciplinar o hábito de poupar. A generalidade dos bancos oferece esta solução, embora os juros não sejam tão atractivos. Mas o lado prático pode ser importante.

Uma alternativa mais rentável são os recém lançados certificados do Tesouro. As subscrições realizadas a partir do próximo mês são remuneradas a um juro líquido de 3,38%, quando mantidas por cinco anos, e de 4,44% para aplicações a dez anos. Apesar destes prazos poderá sempre resgatar antes a poupança em caso de necessidade. Mas se o fizer antes dos cinco anos o juro será de 1,18%. Outra hipótese são os Certificados de Aforro. Embora a remuneração inicial seja baixa, pode beneficiar dos prémios de permanência, que chegam aos 2,5 pontos percentuais no último ano. Além disso capitalizam os juros.

As obrigações são também uma solução válida, embora com um risco um pouco maior. Desde que detidas até à maturidade o capital é sempre garantido. Mas deve investir apenas em entidades com uma classificação de baixo risco.

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Comprar uma casa é provavelmente o compromisso financeiro mais duradouro da sua vida. É, por isso, importante que se informe, aconselhe e que estude com atenção as propostas que os bancos lhe apresentam.
Esta publicação pretende ajudar, a compreender e a reflectir sobre a informação que os bancos lhe dão, a conhecer os seus direitos quando decide contratar um empréstimo à habitação e como deve proceder na comparação de propostas de crédito alternativas.
Ajuda-o também a analisar os custos e benefícios associados à renegociação do seu empréstimo e pretende igualmente chamar-lhe a atenção para os seus deveres, antes e durante a vida do seu contrato.

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